Quando si parla di mutuo 100%, finanziamento bancario di tipo ipotecario rapportato al valore di mercato dell’immobile, si tratta di un’eccezione rispetto al classico prestito fino all’80% del valore di perizia o prezzo di acquisto, fatta sempre più spesso negli ultimi anni per acquisto prima casa, tramite agevolazioni statali, in particolar modo coppie o giovani under 36 che accedono al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.
Poter ottenere un mutuo 100% significa poter finanziare completamente l’acquisto dell’immobile, così da lasciare intatti i risparmi accumulati negli anni. L’aspetto da considerare tuttavia è che, chiedendo un importo maggiore, la rata del mutuo 100% sarà più alta del mutuo a copertura dell’80% o meno del valore dell’immobile. Le banche possono inoltre chiedere maggiori garanzie.
Il mutuo prima casa giovani è un’agevolazione riservata alle coppie in cui almeno uno dei due non abbia ancora compiuto i 36 anni di età che la Legge di Bilancio 2023 ha prorogato fino al 31 dicembre 2023. L’obiettivo di questa iniziativa del Governo è quello sbloccare il mercato dei mutui per i giovani con un ISEE medio-basso, fino a 40mila euro.
Mutuo prima casa 100%: come si ottiene?
Le giovani coppie accedono in via prioritaria al Fondo di Garanzia prima casa, valido anche in caso di richiesta di mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa. Il Fondo – gestito dal Consap – offre una garanzia pubblica con controgaranzia dello Stato per un massimo del 50% della quota capitale e su un importo massimo di 250mila euro, ovvero fino all’80% per giovani e famiglie mono-genitoriali con ISEE fino a 40mila euro. A fronte di questa garanzia, le banche offrono la possibilità di accendere un mutuo ipotecario fino al 100% del valore dell’immobile.
Per ottenere l’agevolazione, l’immobile deve essere accatastato come residenziale (categoria A) e non deve essere di lusso. Oltre all’accesso al Fondo di Garanzia, l’agevolazione consiste:
- nell’applicazione di un tasso calmierato, che non può essere superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio);
- nell’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- nel riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA;
- nell’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).
Mutuo 100% prima casa over 40: è possibile richiederlo?
Per gli over 40 non esistono agevolazioni statali per l’acquisto/ristrutturazione di un’abitazione con mutuo ipotecario. Chi ha più di 36 anni, quindi per chiedere ed ottenere un mutuo prima casa dovrà poter dimostrare un reddito da stipendio/pensione fisso stabile, possibilmente un contratto di lavoro a tempo indeterminato.
La banca può inoltre chiedere ai genitori o altri soggetti terzi di fare da garanti con la banca per il rimborso del finanziamento in caso di insolvenza dell’intestatario del mutuo. In alcuni casi le banche possono chiedere in alternativa o in aggiunta l’iscrizione di una doppia ipoteca: sull’immobile acquistato e su un altro di proprietà dell’acquirente o del garante. Difficilmente le banche concedono mutui 100% a coloro che non hanno diritto alla garanzia statale.
Quali banche lo concedono?
A concedere mutui al 100%, con l’attivazione del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, sono banche come Credem, Credit Agricole, UniCredit, Banca popolare pugliese, Intesa SanPaolo, Ing, BCC, CheBanca!, BNL e molte altre. Si tratta di mutui che possono essere stipulati sia con la formula a tasso fisso che con quella a tasso variabile.
Cosa si recupera sul 730?
Nella dichiarazione dei redditi è possibile recuperare gli interessi passivi del mutuo prima casa grazie alla detrazione al 19%. Si possono portare inoltre in detrazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo del notaio per la stipula del mutuo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il tutto a patto che il mutuo prima casa sia intestato al beneficiario delle agevolazioni fiscali.
Aumento tassi BCE quali conseguenze sui mutui?
La Banca Centrale Europea (BCE) ha aumentato i tassi di interesse di un ulteriore 0,50%, con l’obiettivo di ridurre l’inflazione. Le conseguenze sui mutui si fanno sentire su quelli a tasso variabile che oggi hanno una rata più pesante del 43% rispetto a quella di un anno fa.
In caso di nuova accensione del mutuo, gli effetti degli aumenti della BCE si fanno, ovviamente, sentire anche in caso di tasso fisso. L’Euribor, indice di riferimento per i mutui a tasso variabile è passato dal -0,5% al 2,4% in appena nove mesi, ma anche l’Eurirs, utilizzato per il tasso fisso, dallo 0,5% al 2,5% per la scadenza a 25 anni.
Quindi, ad esempio, se la rata di un mutuo a tasso variabile, sottoscritto a gennaio 2022 per un importo di 125 mila euro da restituire in 25 anni, era inizialmente di 45o euro circa, oggi per lo stesso mutuo, a fronte degli aumenti decisi dalla Banca Centrale Europea, si paga una rata di 619 euro, che nei prossimi mesi dovrebbe ulteriormente salire a 653 euro.