Quando lo sfratto è impossibile: le situazioni che tutelano gli inquilini

Gestire un immobile in affitto può presentare numerose sfide, soprattutto quando gli inquilini non pagano l’affitto. Tuttavia, la legge italiana prevede specifiche tutele che possono impedire o ritardare lo sfratto anche in presenza di morosità. La procedura di sfratto per morosità, regolata dall’articolo 658 del codice civile, inizia con l’invio di una lettera di diffida all’inquilino, seguita dall’intimazione di sfratto e dalla citazione in giudizio se il pagamento non avviene entro i termini.

Esistono diverse situazioni in cui uno sfratto non può essere eseguito. Ad esempio, se il contratto di locazione non è regolarmente registrato, il locatore non può né richiedere il pagamento delle mensilità arretrate né avviare un procedimento di sfratto. Gli inquilini che rientrano in categorie vulnerabili, come disabili, anziani oltre i 65 anni, disoccupati, persone in cassa integrazione e malati terminali, possono beneficiare di proroghe speciali fino a 18 mesi in casi particolarmente gravi.

Anche le famiglie con minori ricevono particolari attenzioni: se i genitori non hanno un’altra sistemazione, i servizi sociali intervengono e il processo di sfratto viene temporaneamente sospeso. Nel caso di affitto in nero, il locatore può avviare una causa per “occupazione senza titolo”, ma questa procedura è lunga e costosa, con tempi di risoluzione che possono superare i due anni.

L’inquilino può opporsi allo sfratto presentando una prova scritta o per gravi motivi, come contestare l’ammontare richiesto dal locatore per errori di calcolo o dimostrare di aver sanato la morosità prima dell’udienza. Se il giudice convalida lo sfratto, l’inquilino ha ulteriori termini per il pagamento delle somme dovute, inclusi gli interessi e le spese.

La legge prevede anche misure di protezione per gli inquilini in difficoltà economica o di salute, con possibili sospensioni dello sfratto e proroghe fino a 18 mesi per i casi più gravi. Per gli immobili commerciali, se il contratto di locazione non è regolarmente registrato, non è possibile avviare la procedura di sfratto, costringendo i proprietari a seguire la normativa vigente per evitare complicazioni legali.